北京四环内作为首都核心居住区，房价呈现明显的板块分化特征。根据最新市场监测数据，当前四环内住宅均价区间为8.5-15万元/㎡，具体价格受地段、学区、房龄三大关键因素影响显著。
西城、海淀重点学区房普遍存在20-35%的价格溢价，尤其是对口金帆级别学校的房源，即使房龄超过30年仍保持价格坚挺。
距离地铁站500米范围内的房源，价格通常比同区域非地铁房高出8-12%。10号线、4号线沿线项目溢价最为明显。
次新房（2010年后建成）比同地段老社区贵15-25%；高品质商品房社区比单位房改房贵20-30%。
2024年二季度呈现三大特征：① 学区房需求季节性回升 ② 改善型需求向120㎡以上户型转移 ③ 核心区老旧小区改造带动价值重估。值得注意的是，四环内新增供应持续稀缺，全年预计仅有3-5个新盘入市。
对于预算有限的购房者，可关注北三环、南二环等价格洼地区域；改善型需求建议优先选择2015年后建成的品质社区；投资型购房需特别注意学区政策变动风险。
近五年四环内房价年均涨幅约3.8%，但不同板块差异显著：金融街累计上涨22%，而部分无学区优势的老社区仅微涨5%。2023年受政策影响，整体价格波动幅度收窄至±2%。